负面杠杆为何是糟糕的政策
当前的税收政策正在影响住房需求，导致投资者和富裕的自住房主参与竞价战，房价上涨，海伦·霍奇逊写道。
在一个理想（并且经济高效）的世界中，税收政策不会影响纳税人所作出的投资或消费选择。现实中，这种中立性很少能实现。
外部因素影响选择，这些选择反而不符合理性经济模型；或者税收制度可能被故意用来干预市场，以抵消市场上的无效。
在澳大利亚，自住房屋的所有者与投资者竞争；而这些群体内部也存在竞争。超级退休基金和外国投资者购买房产数量的小幅增加对需求会产生重大影响；而首次购房者越来越难以进入市场。税收制度对这些群体的影响各不相同。
自住房主是大赢家
自住房主是住房税收优惠的主要受益者。
最新的税收支出报告表明，居住房产的资本利得税(CGT)豁免额达300亿澳元，与超级退休金税收优惠的302.5亿澳元相当。
亨利审议认为，这些税收支出可以被证明是合理的，因为这两者都有助于人们退休后的生活水平。
然而，资本利得税主住房豁免扭曲了市场，因为无产业工作者在他们的住房中投入更多资本，从而将资本转移至其他更具生产力的投资，以期望获得税收免征的资本收益。
投资者也从资本利得税优惠中受益，但负面杠杆获益更为直接。负面杠杆是我国税收制度的两个基本设计原则的产物。
混淆了视线
首先，支出从收入中扣除以计算活动的收入或亏损，其次，我们应用一种全球系统，根据这种系统，所有来源的收入都被汇总以确定纳税人一年的收入。因此，在没有任何特定限制的情况下，一项活动的损失可以用来减少其他来源的收入上应缴纳的税款。
2010-11年的税收统计数据显示，个人提交了250万个租赁房产表，表明当年收到近300亿澳元的租金收入。
对这笔收入申请的抵扣金额为378亿澳元，其中220亿澳元是贷款利息。另外还申请了18亿澳元的资本工作抵扣，该项抵扣允许对用于赚取租金收入的建筑物的资本成本进行递减。
税收系统并没有特别的偏见，使得负面杠杆对房地产比其他投资更有利：这种决定的驱动因素来源于税收体系之外。
例如，与其他形式的投资相比，贷款人可能愿意向房地产提供更高比例的购买价格贷款，因此购买可能是更高杠杆的，最终的资本收益将代表对投资资金更高的回报。但是，这假定投资者有现金流，通常来自其他来源，用来支付贷款。
资本利得税的作用
如果对投资物业的出售所产生的资本利得应全额征税，那么负面杠杆就会变得不那么具有吸引力。
负面杠杆是负现金流，但它产生了一种每年的税收优惠，如果在出售房产时对资本征税的话，这种优惠将被收回。但是一般只有50%的资本收益会被征税，因为在计算应纳税收入时会应用折扣。因此，存在着不对称性，因为任何贷款利息的全额被允许作为在发生时的扣除，而只有一半的资本增值被视为收入。
亨利审议建议（第14项建议）对所有形式的非业务投资收入，包括资本收益，应该适用40%的折扣，并相应减少每年可申报的利息金额。这将减小对产生资本收益而非收入的投资的偏见，以及减少利用负面杠杆抵扣的激励。
首次购房者和租户被排除
房价波动影响最大的购房意愿群体明显缺席了税收激励的讨论。
首次购房者无法获得税收抵扣以资助利息支付，如果没有另一处房产出售的意外收益，他们可能难以积累首付款。
然而，首次购房者补贴的效果是复杂的：尽管它增加了首付款，但补贴本身可能导致通胀，因为出售者的价格预期会上升，以考虑到补贴的价值。
剩下的群体，租户，也面临着租金上涨，因为租赁房屋所有者寻求对他们投资的资本获得回报。
有人认为，对负面杠杆进行任何改革都会导致租金上涨，这是基于1986年至1988年间霍克政府对负面杠杆抵扣进行隔离时的租金上涨。但是这一说法已经被证明是错误的，因为证据表明这个时期佩思和悉尼市场上的需求增加了其他问题。
这些目前的政策都影响需求，导致房价上涨，因为投资者和富裕的自住房主出价竞争房屋成本。
我们需要的是一系列可以刺激住房供应的政策，例如提供税收激励的国家租金可负担计划，用于新的住房建设。
最终，对住房的税收改革将需要政府做出一些艰难的决定。
需要改革的两个问题是主要住宅资本利得税免税权和取消抵销投资损失对其他收入的能力。这种改革将在没有公众支持的情况下不会成功，劳动党和新的联盟政府都不愿意采取这些建议。
海伦·霍奇逊是澳大利亚新南威尔士大学商学院税务与商法学高级讲师。
本意见文章首先发表在The Conversation。
